부동산 전문가도 속는 신종 전월세 사기 – 신탁 부동산 사기 수법과 예방법

 

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최근 몇 년간 전세 사기 사건이 지속적으로 발생하면서 많은 세입자들이 피해를 입고 있습니다. 특히 전세사기특별법이 시행된 이후에도 ‘신탁 부동산’을 악용한 신종 전월세 사기가 증가하고 있는데요.

 

신탁이라는 개념이 생소한 세입자들은 집주인의 말을 믿고 계약을 체결하지만, 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있습니다.

 

오늘은 신탁 부동산을 이용한 전월세 사기의 수법과 이를 예방하는 방법을 정리해보겠습니다.

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📌 1. 신탁 부동산이란? 개념부터 이해하자

전세 사기 피해를 막으려면 신탁 부동산이 무엇인지부터 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

✔ 신탁이란?

• 신탁이란 재산을 가진 사람이 믿을 수 있는 제3자(신탁회사)에 자신의 재산을 맡기는 것을 의미합니다.
• 이를 통해 부동산을 관리하거나 담보로 활용할 수 있으며, 신탁된 부동산의 실질적인 권한은 신탁회사에 있습니다.

 

✔ 신탁 부동산의 특징

• 기존 집주인(위탁자)이 신탁회사(수탁자)에 부동산을 맡기면, 신탁회사가 부동산의 소유자로 등기됩니다.
• 신탁이 완료된 부동산은 집주인이 마음대로 처분하거나 담보로 제공할 수 없습니다.
• 하지만 세입자가 신탁 부동산의 개념을 모르면 집주인의 말만 믿고 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

 

💡 신탁 부동산은 일반 부동산과 다르게 신탁회사가 실질적인 소유자로 등기되며, 집주인의 권한이 제한된다.

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📌 2. 신탁 부동산을 이용한 전월세 사기 수법

신탁 부동산을 악용한 사기는 매우 정교하고 교묘한 방식으로 이루어집니다.

 

✔ 사기 수법의 단계별 진행 과정

✅ STEP 1: 집주인이 부동산을 신탁회사에 맡긴다.

• 집주인은 본인 명의의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사가 실질적인 관리·처분권을 가집니다.

 

✅ STEP 2: 신탁 수익권 증서를 이용해 대출을 받는다.

• 집주인은 신탁 수익권을 담보로 금융기관에서 1차 대출을 받습니다.

 

✅ STEP 3: 세입자로부터 전세보증금을 받아 추가 자금을 마련한다.

• 집주인은 신탁 사실을 숨기고 세입자와 전세 계약을 체결한 뒤, 세입자의 전세 보증금을 2차 자금으로 활용합니다.
• 이렇게 되면 주택 가치는 이미 100% 이상 대출과 보증금으로 채워진 상태가 됩니다.

 

✅ STEP 4: 대출 연체 시 신탁회사가 주택 인도소송을 제기한다.

• 집주인이 대출 이자를 연체하면, 신탁회사는 집을 처분하려고 합니다.
• 이때 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 채 강제 퇴거될 위험이 커집니다.

 

💡 집주인은 신탁 부동산을 이용해 금융권 대출과 세입자의 전세 보증금을 이중으로 이용한 뒤, 대출 연체 시 신탁회사가 주택 인도소송을 걸어 세입자를 내쫓는 방식으로 사기가 이루어진다.

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📌 3. 신탁 부동산 전월세 사기를 피하는 법

신탁 부동산을 이용한 사기는 일반적인 전세 사기보다 더욱 교묘하기 때문에 철저한 사전 조사가 필수입니다.

 

✔ 전월세 계약 전 꼭 확인해야 할 사항

✅ 등기부등본뿐만 아니라 ‘신탁원부’까지 확인하기

• 등기부등본에는 신탁 부동산 정보가 명확히 나타나지 않을 수도 있습니다.
• 반드시 신탁원부를 직접 열람하여 해당 부동산이 신탁된 상태인지 확인하세요.
• 신탁원부는 온라인으로 열람 및 발급이 가능합니다.

 

✅ 임대차 계약 체결 전 신탁회사의 승낙을 확인하기

• 신탁 부동산은 신탁회사의 사전 승인이 있어야 전세계약이 가능합니다.
• 집주인이 신탁회사의 승낙서를 제공하지 못한다면 계약을 피하는 것이

안전합니다.

 

✅ 전세보증금 반환보증보험 가입하기

• 만약 불가피하게 신탁 부동산을 계약해야 한다면, 전세보증금 반환보증보험 가입을 고려하세요.
• 이를 통해 보증금을 지키는 최소한의 안전장치를 마련할 수 있습니다.

 

✅ 부동산 전문가와 상담 후 계약 진행하기

• 공인중개사를 이용할 경우, 신탁 부동산에 대한 이해도가 높은 전문가와 상담하세요.
• 일부 공인중개사도 신탁 부동산의 위험성을 잘 모르는 경우가 있으므로, 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요합니다.

 

💡 신탁 부동산 계약을 체결하기 전 신탁원부를 확인하고, 신탁회사의 승낙을 받았는지 반드시 확인해야 한다.

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📌 4. 결론: 신탁 부동산 전세 사기, 철저한 조사만이 답이다

신탁 부동산을 이용한 전월세 사기는 일반적인 전세 사기보다 더욱 정교하고 법적으로 보호받기 어려운 구조를 가집니다. 한 번 계약을 체결하면 되돌리기 어려운 만큼, 계약 전 철저한 조사가 필수입니다.

 

✔ 신탁 부동산인지 확인하려면 반드시 신탁원부를 발급받을 것

✔ 임대차 계약 전 신탁회사의 사전 승낙을 확인할 것

✔ 전세보증금 반환보증보험 가입을 고려할 것

✔ 부동산 전문가와 상담 후 신중하게 계약할 것

 

신탁 부동산을 악용한 사기는 법원조차 신탁회사의 손을 들어주는 경우가 많아 세입자가 피해를 입을 가능성이 큽니다. 따라서 신탁 부동산이 포함된 전세 계약은 신중하게 검토하고, 필요한 서류를 꼼꼼히 확인한 후 진행해야 합니다.